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美的置业南京困局：独立操盘卖不动 合作开发利润薄 自身品牌无溢价……
昨天聊完美的置业南京的困局，不少朋友感到不解：作为一个地产行业的“老兵”，而且来南京也六年多了，美的置业不至于沦落到如今要靠“抱别的开发商大腿”来混日子的不堪之境。但事实偏偏是如此残酷：由于进入南京的首个项目出师不利，美的置业的品牌在南京不但没有一炮打响，而且还带来了不小的品牌负效应——
美的在南京发开发的第一个项目——美的雍翠园，虽是现房销售，但开盘三年，价格不涨反跌，且至今去化率也就七成左右。就在最近，雍翠园的置业顾问们还在朋友圈里卖力地吆喝特价房——其中一套一口气降价超过30万！单价仅约1.1万元/㎡，单价比正常价格便宜了两千元左右！
从曾经高调亮相，到如今打折促销，美的置业在南京的首秀可以用滑铁卢来形容！此外，发生在雍翠园项目的一系列违规的操作，也不禁让人质疑，美的置业这是要破罐子破摔吗？
01 首开楼栋至今在售 打折促销从未停歇
细数美的雍翠园，其实可以说出不少亮点，5M智慧健康社区，现房销售，低密洋房，然而现实是美的置业手握这么多张好牌，却打的稀烂！
根据网上房地产数据显示，项目首次开盘为2019年4月，首推15、17、19号楼，作为最早入市的楼栋，到现在仍旧还有16套房源可售；随后的5次开盘里，所推的楼栋无一售罄，累计还有180余套房源可选。
据置业顾问透露，今年最后一个月案场也推出了力度不小的优惠政策，剩余的顶底房源都参与特价房促销，目前6层洋房均价1.35万/㎡，实际还有不少可以谈优惠的空间。
事实上，从项目入市开始，这类的促销就一直没有停过，可以说美的雍翠园是不是在打折促销，就是在打折促销的路上。
·首开前验资者可以享受5000元的车位抵用优惠；
·首开时客户可以拿到1个点的优惠，开盘当天还会有其他优惠；
·此后的几次加推还陆续推出认购赠送美的全屋家电、首付10万起、带看500元超市卡等活动。
若是年终优惠也如同双十一促销般给力，老业主可真是欲哭无泪，买房还没两年，房价已经缩水了二三十万了。
02 5M卖点被诟病 智能社区并不智能
除了房价外，被购房者诟病的还有其卖点——5M智慧健康社区。
据公开的报道显示，2018年2月，美的雍翠园正式对外公开5M智慧社区示范区以及样板间，公开当天参观者可以体验人工智能音响、智能魔镜、红外感应探测器等等科技系统，然而不久后，5M智慧样板间便暂不对外开放。
在首开前，销售人员也对购房者明确，项目为毛坯交付，业主拿房后，室内会预留相关智能设施的线路和管道，买房人后期可以自愿购买智能化家居产品。
这让当初不少对智能设施感兴趣的购房者心生不满，宣传时展现了充满科技感的生活方式，实际交付后这些设备还需要另配，等于就是变相减配！
03 无证施工、无证收筹 违规已成常规操作
去化困顿、产品减配，反映了开发商的定位能力与营销和操盘水平，不过美的置业在雍翠园上的骚操作还不止这些，不少违规动作更是遭受一连串的行政处罚，对规则的漠视，对南京市场、购房者的不尊重体现地淋漓尽致。
先是拿地后不久，美的置业在施工阶段被江宁建工局进行了行政处罚，处罚缘由为无证施工。项目7-10号楼住宅楼及地下室部分深基坑工程未办理工程地质勘察报告及施工图设计文件审查、工程质量监督的情况下擅自施工，最终处理结果为罚款20万元。
这还不算完，在项目施工现场产生大量污水，对周边居民生活造成影响，也多次受到江宁区环保局行政处罚。
与此同时，在2017年里，美的雍翠园还多次受到江宁区国税局和地方税务局的处罚，缘由是未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。
而后在项目开盘阶段又涉嫌无证收筹，在没有领取楼栋销许的情况下，对意向客户宣称缴纳5万元便可以提前锁定房源，先落位再补办手续。
可即便违规提前销售，项目也并没有去化顺利，反而种种违规行径却成了美的置业的常规操作，不仅影响自身口碑，也透支了自身在市场、购房者心中的信用。
04 雍翠园去化困境仍将继续
总体而言，本身就不好卖的美的雍翠园，在如今越发趋冷的市场下，将会更难销售，究其原因，也不外乎以下三点：
1、美的置业本身品牌就不够响亮。若家电行业里美的还有名有号，地产行业里美的在南京的名气确实比不上头部房企，加上进入南京后一连串的违规、处罚，口碑更是一路下滑，没有哪个购房者敢花几百万来买问题房企的房子。
2、首作择址有失水准，横溪区域太过封闭。一般新房企落子一座新城市，前期大量的调研工作必不可少，而美的置业的前期调研显然没有到位，落子横溪板块，既不是热门区域，也不是短期内规划利好可以兑现的区域，缺乏产业与人口支撑，并且近些年区域内也没有新地出让，难以形成开发合力；同时区域内交通条件也很是一般，没有地铁直达，对接主城区所花费的时间过长，难以吸引购房者买单。
3、购房群体为区域内置换为主，购买力有限。既然缺乏产业与人口支撑，也就意味着客群主要来源是地缘性客户，这类客户基本都是换掉旧房子来买新房，购买力有限。而工作、生活范围更靠近主城的置业者，基本不会考虑横溪。
虽然目前这里正从老城向新城转变，未来规划打造成涵盖体育公园、都市商务中心、康养文化社区等的新城生活小镇，但这一切都尚需时间去打造、去实现。如今，美的置业已经走出横溪，不少合作项目也取得了不错的成绩，但首作的去化艰难的困境，仍是开发商无法逃避的难题。
记者：姜郝
