文章| 姜郝

　　自2016年首进南京，落子江宁以来，美的置业6年间开发过不少作品，但论起打造的标杆是哪个项目时，却发现美的置业在南京并没有足够出彩、让市场铭记的扛鼎之作。

　　深耕多年却没有代表作，一时间美的置业是否具备硬实力，也成为外界更为关注的核心问题。

一

　　入宁6年全靠合作 自身品牌号召力不足

　　为什么质疑美的置业是否具备硬实力？

　　因为进入南京后，美的置业的开端并不顺利，在家电行业中的品牌号召力，在地产圈里变得失灵。

　　2016年，美的置业在横溪打造雍翠园，正式进军南京市场。这个由美的独立开发的项目在入市之后便遇冷，从2019年首开后，至今还有一小半的房源仍未销售。

　　网上房地产数据显示，美的雍翠园入网719套住宅，未售183套，实际去化75%。首个亮相的作品卖出这样的成绩，实在不尽如人意。而同年入宁的星河、融信等房企，首个项目早就实现清盘。

　　一方面项目拿地研判出现失误，地处南京的冷门区域，与主城连接不够密切，大多都是地缘性客户，购买力有限；

　　另一方面项目品牌影响力有限，对于美的大多数人第一反应是空调等家电，很难和楼盘关联，加上项目体量较大，去化难度又进一步上升。

　　但此后，美的与其他房企合作开发的项目，不少却卖得风生水起！

　　例如与万科合作开发的金域东方，作为淳化拓荒盘已经全部售罄；

　　与建发合作的润锦园，新中式风格被市场认可，三次开盘三次摇号，且开盘当天基本售罄；

　　与金科合作的山和宸园，毛坯产品在现下市场非常稀缺，入市以来去化近8成；

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　　独自操盘去化困顿，联合开发却都能达成热销，这一现象已不是偶然。

　　对于美的置业而言也确实是个值得深思的问题！诚然联合开发能够分摊资金压力与风险，背靠品牌实力更强的房企实现项目顺利去化也是销售思路，但长期依赖只会让自身品牌号召力与影响力更加式微，更难凸显硬实力。

二

　　毛利率惨淡 月销与成本背道而驰

　　南京市场的表现只是一个缩影，而缩影背后折射的是美的置业难以回避的大问题！

　　品牌影响力式微导致项目销量不足，依赖合作开发影响权益占比，这两点直接对应的便是销售额、营收和利润，利润难以覆盖支出成本，企业的运转多少会出现问题，而这些影响在美的置业的财报里已开始显现。

　　2021上半年，美的置业实现合同销售金额约826亿元，同比增长71%；合约销售面积687万平米，同比增长57%；合约销售均价12028元/平米，同比增长9.3%。

　　然而，和销售增速形成强烈对比的是，美的置业的毛利率情况着实有些惨淡！

　　2021年上半年，美的置业毛利率继续行业中低位徘徊。中报显示，上半年其毛利率为20.68%，同比下降5.7%，比2015年以后的所有年份都低。

　　与此同时，美的置业的毛利增速相对弱。2021上半年美的置业毛利68.38亿元，2020年同期这一数据为55.24亿元，同比增速23.79%。

　　为何营收增速和毛利增速有如此大的差距，问题或在美的置业的销售成本之中。

　　数据显示，2021上半年，美的置业的销售成本为262.00亿元，比2020年同期的154.13亿元多了100多个亿，同比增长71.08%。

　　更大的问题在于，下半年后美的置业的业绩开始一降再降。

　　数据显示，2021年7月单月美的置业实现合约销售104.9亿元，较上月环比下降达22.1%；8月份单月美的置业实现合约销售81.5亿元，较上月环比下降22.31%，9月份单月美的置业实现合约销售79.4亿元，较上月环比下降2.5%，值得注意的是，美的置业的单月销量自5月份以来下跌49.3%，销量接近腰斩。

　　此外，美的置业的拿地金额同比增加超三成、拿地成本上涨六成。据相关数据显示，2021年1-8月，美的置业拿地花费291亿元，排名18，拿地面积284万平米，平均拿地价每平米10247元。

　　而去年同期，美的置业拿地花费215亿元，排名32，拿地面积341万平米，平均拿地价每平米6305元。

　　由此计算，今年前8月美的置业拿地价金额较上年同期增加35.3%，平均拿地价每平米上涨3942元，涨幅为62.5%。

　　这也不禁让人担忧，在如今大环境下继续花费如此大的成本拿地，当真能顶得住吗？

　　综上可见，美的置业在成本、利润控制方面与其销售规模不在一个水平上，尤其是下半年来连续下滑的业绩都难以覆盖疯狂拿地的成本支出；

　　同时，美的置业在品牌号召力上仍旧还有上升空间，就以南京来看，深耕6年过度依赖合作开发，没有出彩的代表作品是其最大的短板，难以形成稳定的口碑和粉丝群体。