今年，对于楼市来说必然是政策频出的一年，全国各大城市都出台了不同的政策对于楼市进行调控。而就在今天，又有一个城市限购升级， 并出台二手房指导价。

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　　8月2日凌晨，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。

　　通知原文中涉及土地、限购、指导价等八大部分，包括稳地价、严限购、加强商品房销售监管以及建立二手房成交指导价等多个方面，从多方面做好房地产市场调控工作，完善住房保障体系建设，规范房地产市场秩序，切实践行“房住不炒”的思想。

　　把新政提取出五大重点：

　　一、新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：

　　1．在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；

　　2．在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。

　　二、对本通知发布之日起交易转让（以网签时间为准）的住房，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

　　三、对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。

　　四、建立二手房成交指导价制度。

　　五、严肃查处无证销售、捂盘惜售、不明码标价、价格欺诈、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等违法违规行为。

　　02

　　而相较于东莞新政实施与落地的速度，南京今年可谓是新政频出，落地速度也很快！

　　对开发商

　　一、拿地门槛层层提高

　　2020年7月起，南京土拍严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。同时制定毛坯限价的策略也进一步削弱房企单个项目利润。

　　二、竞品质新政正在制定

　　2020年8月，南京出台精装新政，明确了全装修及升级包标准，购房成本更加透明，但也催生出不买包不通知选房，不买包提高首付等市场乱象。进而近期南京也在制定土拍竞精装品质的新政，暂未出台。若出台后或将抬升房企的开建成本。

　　对购房者

　　一、对假离婚从严处理

　　2020年7月，南京对离婚后购房资格认定进行收紧。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这样既可满足离异人士合理住房需求，也可遏制通过离婚获取购房资格的情况。

　　二、收紧人才购房政策

　　2021年1月，在南京取得人才购房资格硕士学位社保要缴纳6个月；本科学历社保需要缴纳12个月；而之前的规定是需要1个月社保或个人所得税缴纳记录，门槛被提高了不少。此外伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的，取消该企业所有人才购房申请资格；如有弄虚作假，取消人才购房资格，收回房源！

　　三、收紧四区落户政策

　　2021年2月，南京落户政策迎来短暂放松，明确“全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户”。但4月，南京下发通知，明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策，再度收紧落户买房门槛！

　　四、收紧无房户认定标准

　　2021年5月，南京对无房家庭购房资格认定标准进一步收紧。2年内无自有住房登记信息和交易记录；前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税；如无法提供须南京户籍满5年。

　　五、收紧外地人取得购房证明资格

　　2021年7月，外地购房人无法通过学历等条件开具主城普通购房证明！外地人想在南京买房，须符合人才购房条件，开具人才购房证明；或者提供近3年内在南京累计缴纳24个月及以上的社会保险或纳税证明，或者落户南京，三选一。

　　此外，2021年7月起，被官方认定为热门项目的楼盘将集中供应，统一在官方平台进行报名，并且购房者只能参与其中一盘摇号，不可以报名多盘，一方面政治了整治混乱的项目公示方案和登记通道的发布，另一方面也控制了楼盘热度，提高中签率。

　　从整治“假离婚”到收紧“无房户”，从严查“假人才”到热门项目集中供应，制度上越来越公平、公正、公开，但另一方面房企成本提升利润降低也成既定事实，购房难度依旧存在也让房票变得更加珍贵。

　　03

　　而就在昨日，南京又出台了针对土地二级市场的文件。南京市印发第一个经市政府同意的土地二级市场文件——《南京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》。

　　该管理办法明确规定：以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。

　　有下列情形之一的，土地使用权不得进入土地二级市场交易：

　　（一）未依法取得不动产权属证书的；

　　（二）土地权属有争议的；

　　（三）司法、行政机关依法裁定、决定、查封、查扣，或以其他形式限制土地使用权交易的；

　　（四）因企业自身原因被认定为闲置土地尚未处置完毕的；

　　（五）存在超容积率、超用地范围等违反土地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定的行为，且未完善相关批准手续的；

　　（六）共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易，未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的，共有人之间另有约定的除外；

　　（七）其他不符合交易条件的。

　　新政的颁布，再一次加紧了对于开发商转让土地时的限制，为规范了楼市的正常秩序起到了至关重要的作用，而近年南京对于楼市的调控，也在切实践行“房住不炒”的理念，相信楼市会向着更加健康的方向发展。江南