江南时报讯 12月6日，南通市崇川区人民法院发布房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书及十个典型案例，并介绍了近年来该院化解房屋租赁合同纠纷的相关工作情况。据悉，近六年来，该院（含原港闸区人民法院）审结房屋租赁合同纠纷案件共计2352件。其中，2017年审结400件、2018年审结358件、2019年审结406件、2020年审结505件、2021年审结404件、2022年截至10月底审结279件。可以看出，2020年受突发而来的疫情影响明显，房屋租赁合同纠纷案件达到峰值，增长率达24.4%，其后逐渐下降并趋于平稳。

　　房屋租赁合同根据租房用途主要可分为居住型房屋租赁合同和经营性房屋租赁合同，崇川区作为本市主城区，是商铺、商业综合体、公司等各类经济实体聚集地，崇川区人民法院受理的大多案件为涉经营性房屋租赁合同纠纷。白皮书显示：受疫情影响，2020年审结的房屋租赁合同纠纷案件达到峰值，增长率达24.4%。此类案件中，承租人在合同履行过程中以无法实现合同目的为由擅自撤场停止经营的情形较为普遍，出租人遂以拖欠租金为由诉至法院要求解除合同给付租金并赔偿损失。

　　是承租人主张疫情属不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力事件，根据《民法典》相关规定，其终止合同并不属于违约，并要求出租人返还部分已支付的租金及保证金。特别是商业性经营用房，因疫情期间政府出台了中小微型企业补贴政策，而补贴名单以外的企业如果继续按照原合同履行不堪经营压力，故要求变更租赁合同，适当减免租金。

　　此外，房屋租赁合同纠纷案件调解难度大，通过法院调解成功，达成调解协议或者原告撤回诉讼的大约占比50%左右，主要原因，房屋租赁合同纠纷调解难的原因多种多样，既有房屋交付情况未能履约的缘由及双方过错等事实争议原因，又有对涉疫情的相关法律法规认知的原因，还有涉及国有房屋租赁的案件，因为国有资产保值增值的考核要求及廉政规定，国企作为出租人的案件，一般都不愿调解。

　　当天，崇川法院建设工程和房地产审判庭副庭长范纪强介绍了“出租人为索拖欠租金扣留承租人物品阻挠撤场，应自行承担扩大损失相关责任”“疫情对企业经营产生一定影响，可根据公平原则减免部分租金”“房东擅改门锁密码致租客无法入住房屋，属未履行适租义务，构成根本违约”等多起典型案例。

　　崇川法院建设工程和房地产审判庭庭长葛美玲表示，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，根据出租人不同性质，对经营性房屋租赁合同的租金减免提出相应处理意见：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家有关政策免除一定期限内的租金；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，可以先根据相关租金减免的政策进行调解，调解不成的，根据公平原则变更合同。需要注意的是，疫情影响并不必然是违约责任的豁免因素，如一味以疫情为由拒绝履行合同，往往会事与愿违，还可能承担根本违约的法律责任。（徐振宇）