打脸来的太快!号称不愁卖的水沐和瑞园首开只卖了30多套……
2022-10-26 16:26:00  来源:江南时报  
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  理想丰满现实骨感的落差戏码一直在市场中上演,而今天这一出戏的主角,是位于江心洲的纯新盘——水沐和瑞园。

  ·从公开时放风价超5万/㎡,到实际领证均价约4.8万/㎡,“价差”高达3000元/㎡;

  ·从宣称首开将一次性推出全部房源,到实际只拿76套入市,上市量拦腰对砍;

  ·从号称有500+组优质客户抢着买,到报名结束后仅119组客户成功报名,人才、无房中签率更是100%;

  而就在今天上午,项目正式开盘选房,现场不仅过半数购房者直接弃号,最终的销售成绩也并不理想,根据现场小编的点数,截至中午12:13分,水沐和瑞园76套首开房源仅认购30多套,实际去化还不到50%。

  一、过半数购房者弃号叫号结束去化不足5成

  今天上午,水沐和瑞园在河西国际博览会议中心开盘选房。

  大约上午10点正式签到,购房者陆续进入到内场,大约上午10:45分开始了叫号。

  不过,现场小编观察到,在签到的45分钟内,到场的购房者数量并不是很多,到了叫号之时还有许多凳子都空着无人入座。

  并且,此次开盘现场弃号比例很高,主持人一次叫取五组客户,多次出现点名后,无人起身的情形,整体的叫号速度很快,10分钟内便从1号叫到了40号。

  在等候现场,小编也随机采访了前来选房的客户。

  一名顺序是30多号的购房者表示:“中意5层以上,如果到了选房内场,除了顶楼外,高楼层没有心仪的房源,就先不买了,反正现在市场上改善的产品比较多,再多看看也行。”

  顺序排在100多号的购房者坦言今天就是来现场看看情况:“号比较靠后,可能会没有好的楼层,顶底和低楼层不太考虑。”

  值得一提的是,现场购房者讨论的比较多的是项目的升级装修包,普遍反应品质较为一般,比不过市场上其他的改善产品。据内场选完房的购房者表示,今天升级装包开发商不强制购买,自愿选择。

  截至中午12:10,此次选房叫号基本结束,根据内场销控显示,还有将近40套房源未能成功认购,不过最终结果还需等一周后南京网上房地产的官方数据。

  二、辜负一块好地 产品改善品质难与地段匹配

  从高调入市,到如今首开成绩一般,先天条件优越的水沐和瑞园缘何将一手好牌打的稀烂,我们在细致分析后,大致得出以下几点原因。

  1、产品打造乏力 公区打造缺少设计

  首先是产品打造上,实际呈现的效果与改善客群所需要的,存在不小的落差。

  根据选房现场心生退意的购房者反馈:“原本以为项目会是高端大气现代化的低密住区,但从实景展示来看,各方面都流露着平凡,和岛上其他的项目比起来甚至还有些土味。尤其是外立面上,被同期岛上在售的项目甩出一大截。”

  据了解,水沐和瑞园外立面底部为铝板,建筑主体是毛面多彩保温一体板。所谓毛面多彩保温一体板这是一种不是石材,但是类似于石材的新型材料,优点是重量更轻,仅为石材的六分之一,并且工程造价低,人工效率高。

  从这里已经很明显看出,项目在外立面的用材上就已经开始有意节省成本。对比江岛上其他改善项目,基本上都是石材+铝板+大面积玻璃,不仅现代感十足,且里面颜值水准一流,而水沐和瑞园在第一眼印象上就已经稍逊一筹。

  此外,项目的节约成本不仅仅体现在外立面的选材上,社区内部的园林景观设计也显得过于简约,61米的楼间距之间最大的亮点竟是中央草坪,没有主题串联亦没有景观小品搭配,显得设计上略微敷衍,完全体现不出团队的巧思妙想,也看出开发商在产品打造上的功底不足。

  值得一提的是,小区内部还规划有所谓的休憩平台,其实是项目配套用房,涵盖了物业管理用房、配电房、开闭所、消防控制室以及养老服务用房。

  在会所成为改善标配的南京市场中,水沐和瑞园则没有配置会所,虽然会所不是必须选项,但对比岛上其他新盘,高配置的会所给业主身份的认同,也难怪不少意向客户看完水沐和瑞园后觉得落差巨大。

  2、装修配置难比同价位产品 改善效果明显不足

  据悉,水沐和瑞园公开期间展示的样板间也与别家不同,打造的是没有软装的升级包样板间,可以理解为买包用户拿房后的交付标准。

  初衷是好的,但也让不少购房者参观后感叹,这样的改善价格却只是如此配置,对比市面上同价位的产品,弱了不止一星半点。

  首先,入户门的气势和格调就无法体现出改善的品质,可以好听一点是素,是简约,说客观一点就是不气派,没有设计感,且所选用的是品牌为星月神,这个牌子的入户门在早几年就已经出现在了国内品质较为不错的安置房中,而现在居然安装在了江苏水利的改善产品中,略显缺乏诚意。

  其次,客厅背景墙虽然使用了石材,但也被市面上不少同期产品拉开了差距,有的会定制纹路,做成特有的水墨艺境;有的采用了颜色跳跃的巴西亚马逊绿岩板,更有视觉冲击,但反观水沐和瑞园的背景墙,中规中矩甚至有些寡淡,开发商的“美商”还有待提高。

  此外阳台的反坎过高,导致采光面积缩水,也配置了家政柜,但仅仅预留了洗衣机的空间,然而市面上改善产品的家政柜基本都预留出洗衣机+烘干机的位置,也侧面证明开发商对客群需求的调研不够充分,有想做改善的心,奈何功夫不到家,效果不到位反而让客户的感官大打折扣。

  3、品牌知名度一般 合作方优点毫无借鉴

  此次水沐和瑞园首开成绩一般的另一个重要原因,莫过于品牌的知名度。

  江苏水利作为并非专业涉足房地产领域的开发企业,在南京购房者群体中知名度并不是很高。且自进入南京以来,基本都是与深耕多年的房企合作开发,比如浦口的水沐云筑、仙林湖的水沐雍荣府、江心洲的璞境……

  此次独立操盘水沐和瑞园,也是因为该地块特殊的出让条件:不得合作开发,否则按照江苏水利的一贯做法,拉来名气更大的房企合作开发也是大概率的事件。

  并且,江苏水利在江心洲上其实已经有过合作开发的作品,璞境便是其与中南合作的改善作品,且市场上也获得了很好的风评,产品用料上也舍得成本!

  有这样珠玉在前的案例,按照一般的剧本,江苏水利本该在江岛梅开二度,然而现实是合作开发与独立开发的两个项目完全呈现出了风格迥异的产品调性,退一万步来说,有着成功合作在前,即便是闭着眼睛照搬,完全抄作业,水沐和瑞园也不至于以这样的品质呈现在客户眼前。

  这也不禁让人唏嘘,虽然项目确实有着国资背书,但产品上的不用心,仅靠着洋房这一个亮点就想闭眼卖房,也未免太小瞧南京的高端的置业群体。

  三、江岛竞品更新迭代 水沐和瑞园难以突围

  所以,没有敬畏之心,首开的成绩已说明了一切,此次水沐和瑞园的销售“滑铁卢”,便是购房者用脚投票的最终结果。

  在市场内卷的大环境中,各家都在卷装标、卷实景、卷品质,拿出一技之长吸引购房者的垂青,而水沐和瑞园不仅无意内卷,而且品牌不够响亮、产品中规中矩、改善效果也不到位,仅靠着岛北相对低密的优势,便幻想轻松在市场上躺赢,不仅是对市场上认真打磨产品之流房企的不尊重,更是对购房者的不尊重。

  并且项目未来面临更大的困境不是卖不动,而是短期内市面上越来越多的优质改善相继入市。

  不提河西南、大校场,仅是江岛之上竞品便层出不穷,且不少新盘不论是知名度、产品力还是创新力,都要优于水沐和瑞园,分流效果之下难以突围,如何成功破局或是开发商下一步要重点思考的问题。

标签:购房;水沐和瑞园
责编:王小班