纵观南京房地产市场，有不少板块都出现过房企合力的局面，曾经的河西星八客，去年的自贸中央生活区，都是鲜活的案例。

　　而在上半年，“新方山五杰”的联动而生，意味着南京又有一个强势的板块异军崛起！中海方山印、远洋万和方山望、五矿·澜悦溪山、山和宸园、伟星万科四季光年，新方山的5家热盘开启了联手模式，消息一出便强势刷屏，一片火红。

　　江宁两湖土地资源几乎开发殆尽，方山北面和东面可开发土地也不多。而就在方山势头如此强劲的背景下，方山大学城的一幅纯新盘仍然秉持“你火任你火，清风拂山岗”的宗旨，拿地三年仍未上市。

　　01壹 三年磨一剑，这幅地铁盘终于要入市

　　最近有新消息传出，凤溪苑可能真的要上市了，今天小编也去到项目现场一探究竟。

凤溪苑实拍图

　　可以看到凤溪苑的楼体雏形已成，外立面的绿网还没有拆除。

凤溪苑售楼处实拍图

　　凤溪苑售楼处的外立面几乎全部落成，建筑工人正在进行封顶工作。

　　通过询问现场的工作人员得知，凤溪苑售楼处目前仍在建设中，正在进行内部装修工作，预计最快本月底可以完工。楼盘有计划下半年首次开盘，但目前还没有组建销售团队，加上是开发商首个商品房项目，操盘谨慎，开盘节点不确定因素比较多。

　　2019年6月，江宁大学城G27地块经21轮竞价，被江宁城建以8.8亿元摘得，楼面地价20003元/㎡。通过江宁城建官网，我们得知该集团此前建造了许多江宁本土民生工程，像江宁市民中心、医疗中心、小龙湾桥等，外加大量的安置房。江宁城建对于首个商品房项目谨慎操作也在情理之中。

　　凤溪苑位于方山大学城板块，紧邻1号线南京交院站，紧靠文鼎广场、龙湖新壹城、江宁体育中心，周边有弘阳上院、东方龙湖湾、天正天御溪岸、万裕龙庭水岸等热门小区，交通便利，配套齐全，居住氛围浓重。

　　整个项目体量较小，共规划了4栋24层住宅，360多套房，并配建一所幼儿园。

凤溪苑俯瞰效果图

项目外立面效果图

　　户型建面有89㎡三房、128㎡四房、142㎡四房，精装交付，放风价3.2万/㎡。

　　户型赏析↓

89㎡户型结构示意图

　　三开间朝南的设计，3＋1房，通长阳台设计，中规中矩的刚需户型。

128㎡户型结构示意图

　　该户型为四房两厅两卫，同样三开间朝南＋双阳台的设计，主卧带有飘窗、独卫，动静分离。

142㎡户型结构示意图

　　142㎡在凤溪苑的户型结构中属于改善类房型，户型方正，双阳台的尺寸更加阔绰，主卧大套间设计，适合有改善需求的家庭。

　　02贰 二手房普遍3万元/㎡以内，片区新房断供多时

　　目前凤溪苑周边二手房价，除了景枫加州城、景枫法兰谷、鲁能泰山7号院等低密高端小区，报价4万-4.6万/㎡外，高层住宅小区普遍报价2.4万-2.7万/㎡，至多不超过3万元/㎡。

图源链家

　　新方山板块聚集有伟星万科四季光年、中海方山印、远洋万和方山望、五矿澜悦溪山、山和宸园、联发翡翠方山、樾山林语等楼盘。其中中海方山印前几日加推更是全部售罄，整个板块购买力可见一斑。

　　而凤溪苑所在的江宁大学城片区，最近的新房就是美的建发润锦园，共打造6栋17-18层的低密度小高层，项目建筑面积约90㎡、105㎡、115㎡、125㎡、140㎡，五种户型设计，涵盖了从刚需到改善的置业需求。

美的建发润锦园外立面效果图

　　虽然总体体量并不算大，但是润锦园仅开盘两次就全部售罄，历时近4个月，可见市场对该片区的认可度。

图源南京网上房地产

　　在润锦园2020年8月入市，同年12月收官之后，已经很久没有新房消息传出，长达半年多的断供期，现在已然是供小于求的供方市场，凤溪苑的入市将给缺货的江宁大学城片区久违的补仓，且凤溪苑体量较小，总共4栋楼，360多套房源，或许能够再现润锦园的火爆场面，不过由于江宁城建这次是首次投资商品房项目，没有成品的对比参照，这也是一个小小的变数。

　　凤溪苑售楼处预计7月底可以建成，蓄势三年终于日渐接近首开，入市后的表现还是比较值得关注的。