房贷新规本月实施 信贷“阀门”再拧紧

省内外金融专家分析称，短期个人房贷市场影响不大

　　江南时报讯(记者 王琦)日前，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。《通知》自今年1月起实施。央行房贷新规下，对于楼市有何影响？省内外金融专家及时给出了分析研判。

银行房贷额度面临调降压力

　　具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%，中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

　　苏宁金融研究院研究员黄大智表示，总体来看，《通知》是银行的“两条红线”，与监管对房企融资的“三条红线”相互配套。“三条红线”控制房企债务规模，压缩资金需求端。“两条红线”限制银行房贷业务占比，收紧资金供给，仍然延续“房住不炒”的调控思路，限制贷款流入房地产行业的规模。

　　央行公布的数据显示，截至2020年9月末，金融机构贷款余额171万亿，房地产贷款49万亿，占比28.8%，其中个人住房贷款34万亿，占比20%。从这个角度而言，监管设计的房地产贷款集中度管理要求，已经充分考虑了当前的房地产贷款比例，对于银行的管理要求也是在平均值上下浮动，大行自由度更高，而中小行限制更严格。

　　融360房贷专家李万赋表示，从银行的角度讲，该通知限定了银行的房地产贷款余额占比上限，银行在设定房地产投放额度时，需考虑增速和占比双重指标限定，未来房地产贷款占比基本不存在上升的空间，倘若想扩大房地产贷款规模，需同时增加整体贷款规模以保证比例满足要求。

个人房贷市场不会有大波动

　　国内房地产是一个与信贷资源高度同频共振的行业，银行又是房地产融资最主要的渠道，因此资金供给端的限制，必然会对购房者以及开发商带来影响。南京市民黄洪涛去年底刚刚买了燕子矶一处新开盘的房产，银行贷款还未办理。“按照惯例，年初应该下款很快的，不知道新政会不会影响我的贷款速度。”小黄表示，自己个人征信记录各方面都很好，相信即使新政出台，也不会对贷款结果产生影响。

　　对此，相关专家也给出了解释。黄大智表示，个人房贷的政策红利期结束，2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对于个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比距离上限都有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。

　　李万赋也表示，考虑到新增个人住房贷款增速也有指标限制，房贷规模在银行间腾挪的空间肯定会小于个人住房贷款压降总额，个人住房贷款市场额度整体会有所收紧，但不会有大的剧烈波动。

中小房企面临更大的压力

　　对于房企而言，在“三条红线”的政策下，本就是以降低负债比例为主要目标，银行的房地产开发贷款规模会随之下降，新开发房产减少后，个人住房贷款也会随之下降。因此，即便没有《通知》对银行“两条红线”的划定，房地产贷款增速也会逐渐下降。但对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。

　　1月7日，彰泰集团与旭辉集团在广西南宁签署战略合作框架协议。本着互利共赢的原则，双方将整合优势资源，充分发挥各自在地产开发、物业服务等领域的能力，开展全面合作，以更好促进双方企业长期稳健的发展。旭辉先以8亿定金锁定与彰泰的战略合作机会，这是2020年8月“三道红线”出台后，房地产首单收并购。此前业内人士早已预计，行业整合将加速，2021年将是房地产的并购大年。