由上海易居房地产研究院、中国房地产业协会联合发布的《2022房企综合实力TOP500测评研究报告》(下称“报告”)指出，2021年，在中国房地产行业规模基本见顶、房企利润空间有限、周转提升缓慢的情况下，房企发展内部分化在持续加剧。
行业排名变化较大，万科蝉联第一
报告显示，2022年房企综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。
与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为26%。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企排名下降明显。
TOP500房企当中，华东、华南企业数量占比接近六成，中部地区企业数量占比略有提升，继续保持了良好发展态势。
房企集中趋势下降，龙头企业保持稳增长
2021年，TOP500房企总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持了增长，但增速则是自2017年见顶之后连续四年出现下降；TOP500房企净资产同样保持增长，增速近三年来保持了稳定。
从企业层面来看，在2021年密集调控之下，行业依然有部分龙头房企保持了资产稳步增长；另一方面，2021年下半年，在市场趋冷、融资趋紧的情况下，部分房企流动性显现出较大问题，被迫出售部分资产缓解困境。
从报告测评结果来看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200房企的销售金额分别约占TOP500房企销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年，TOP10、TOP50房企的集中趋势有所下降，主要是因为部分规模房企因出现债务风险未列入榜单，或排名有大幅下滑所导致。
融资环境持续收紧，偿债压力依然较大
2021年，在“房住不炒”“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台的背景下，全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧态势。
具体到头部房企，2021年，TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元；第二季度融资额较第一季度下降8.76%。下半年，受部分企业违约事件影响，融资额继续走低，尤其是第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。
从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度，剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模处在高位，偿债缺口给房企短期资金池深度带来不小考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍面临较大还债压力。
净利润持续负增长，盈利能力继续下滑
2021年，TOP500房企营业收入均值为190.65亿元，较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。净利润均值10.72亿元，同比下降2.61%，现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。
2021年，TOP500房企总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点；成本费用利润率均值为9.84%，较上年下降了1.41个百分点。房企的总资产水平上升，利润空间在收窄，尤其近两年来，房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。
将TOP50房企的绝对盈利能力数据与TOP500房企相比较，TOP500房企各项指标与TOP50房企相差较大，表明中小企业的业绩疲弱，增长乏力。在相对盈利能力方面，各位次房企在不同指标上各有优势，差异明显。将TOP50房企与TOP500房企进行对比，头部房企在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显。
运营指标整体提升，房企回归品质追求
2021年，TOP500房企存货周转率均值为0.13，较2020年增加0.02；流动资产周转率均值为0.15，较2020年增加0.01；总资产周转率均值为0.11，较2020年增加0.01。从三大运营指标均值看，房企总体数据缓慢提升。
运营周转效率方面，2018年—2021年周转率曲线呈现先上升、再下降，后又上升的趋势。2021年，房企运营周转效率缓慢提升主因在于房企业绩增速放缓，融资监管持续收紧，销售端受到限价、限购、限贷等政策影响，房企盈利承压较大。在控杠杆、限融资的背景下，缩短回款周期、加快资金周转、提高运营效率成为众多房企的重要举措。
随着行业进入高质量发展阶段，产品力提升成为房企发展新要求，房企从拿地阶段就开始注重产品品质，且更关注地产产品的健康、舒适、环保等因素，以期获得更高产品溢价。
随着房地产行业发展逻辑改变，房企发展需要改变旧有发展路径，选择长期主义发展理念，在控制风险同时兼顾民生保障。在发展的第二曲线上，未来房企应理性选择赛道，持续开辟新的利润增长点。
