江南时报讯 2019年1月，邱先生和邓女士夫妇花费近200万元购买了一套“学区房”。本想着房子到手，孩子的上学问题也就能顺利解决，不成想当孩子到了上幼儿园的年龄，却被告知“学区已使用”。夫妻俩一气之下，将原房主告到了昆山法院。

　　邱先生在诉状中称，他们的房子是从屠先生和李女士夫妇手上购买的，在《房屋买卖合同》中约定的房屋总价为197.6万元，同时在“特别约定和保证”条款中列明：“学区及产权人承诺，订立合同之时，甲方承诺本房屋所在学区无使用，如承诺不实的，视为甲方根本违约，乙方有权要求退款退房并追究甲方违约责任。”合同签订后，邱先生如约支付了房款，双方也办理了房屋交付及过户手续。

　　2020年6月，房屋登记到了邱先生夫妻名下。2020年秋季，邱先生的孩子欲就读该房屋所在学区的幼儿园时，却被告知该房屋学区五年内已用，无法再次使用。邱先生认为屠先生和李女士出售房屋时为抬高价格作出了恶意虚假承诺，构成违约，便诉至法院要求对方承担违约责任，支付违约金共计39.52万元。

　　在法庭上，被告屠先生和李女士表示，他们从未使用过该房屋幼儿园的学区，不存在违约行为。根据教育部门的规定，2019年秋季入学之前上幼儿园不需要学区，只要辖区范围内有房即可。邱先生的损失是因为政策变更及其没有及时支付购房款导致房屋产权变更等多种原因造成的。即便自己违约，原告主张的违约金也过高，根据邱先生孩子后来就读私立幼儿园造成的实际损失，请求将违约金减少至3万元。

　　法院经审理后查明，被告屠先生的两名子女于2017年、2018年先后使用该房屋的小学、初中学位。邱先生有两名子女，其中年长子女已经高中毕业，年幼子女于2020年就读幼儿园，因无法就读该房屋所在学区的幼儿园，最终就读昆山某私立幼儿园。被告称其已经将所有情况如实告知中介，其子女是积分入学的，且没有上过房屋学区幼儿园，故其认为不会影响原告子女上幼儿园，因此作出了《房屋买卖合同》中“学区无使用”的承诺。负责该起房屋买卖的中介公司证明显示，签约时工作人员就学区使用问题询问了出售方，屠先生称幼儿园、小学、初中学区均没有报名使用。

　　法院与教育部门核实相关政策后了解到，在2020年3月1日前已取得房屋产权证的，“五年一学位”的认定是分学段的，即如果卖方已使用了小学学位，则买方仍可以在卖方使用学位起五年内使用幼儿园或初中学位；在此之后取得房屋产权证的，如卖方已使用了该房屋小学学位，则在卖方使用学位起五年内买方不得使用该房屋任何一个学段的学位，即幼儿园、小学、初中均不得使用。

　　法院审理后认为，被告子女曾使用该房屋初中学位、小学学位，被告在向原告出售涉案房屋时，应当将该情况如实告知原告，现被告自认为不会对原告子女就读幼儿园产生影响即作出“本房屋所在学区无使用”的承诺，不符合事实，也违反了双方合同的约定。

　　最终，法院综合考虑双方合同的履行情况、被告过错程度、被告违约行为给原告造成的实际损失（含教育费、接送成本、律师费、房价因素等），酌定被告支付原告违约金9万元。蔡磊 孟正中