押品管理的核心目标在于掌控债务人的有效资产，确保其无法随意处置资产而悬空银行债务，同时取得押品变现后的优先受偿权，以弥补借款人第一还款来源不足的风险。通过对出租押品管理的审计，能有效防范和控制抵质押业务风险，保障押品安全及处置效益。

　　一、审计中出租押品的问题

　　通过检查押品贷款资料和处置资料，实地核查押品使用状态，发现出租押品管理中仍存在一些问题，比较典型的是“买卖不破租赁”带来的风险。根据《中华人民共和国民法典》规定，抵押前已存在的租赁关系，不受抵押权实现的影响，这意味着即使银行拍卖房产，租户也有权依据原租约继续居住至租期结束，极大地增加了已出租押品的处置难度。

　　（一）押品无法处置。押品处置时，承租人提出抗辩，出具在抵押日前签订的承租合同或承租人未签订放弃租赁优先权的相关承诺，致使押品短期内无法处置。

　　（二）租金无法收取。银行未与贷款人约定租金支付方式或租金还贷模式，贷款出现风险后，致使银行无法收取押品孳息，影响贷款收回。

　　二、风险形成的原因

　　出租押品风险的形成原因主要分为银行和客户两方面，主要为押品调查不到位、抵押手续存在瑕疵、客户租户恶意串通阻止银行处置等。

　　（一）银行方面原因

　　1.未尽职调查押品。一是调查人员未实地调查押品或未留存实地调查相关证据。二是调查不全面，对住宅类押品未核实居住人员情况，对商铺未核实商铺使用或出租情况。

　　2.押品手续存在瑕疵。一是对自用的押品未要求客户提供未出租的承诺，处置押品时承租人提出抗辩。二是已出租押品未要求承租人出具《放弃租赁优先承租权承诺》，承诺自愿放弃“抵押不破租赁”“买卖不破租赁”等抗辩权，同意抵押权人和执行法院“去租拍卖”。

　　3.未催收押品孳息。租金是押品的重要孳息和第二还款来源，抵押贷款形成不良后，对已诉讼查封的押品，银行未有效采取措施收回租金收益用于偿还贷款。

　　（二）客户方面原因

　　1.恶意提供虚假租赁合同。一是出租人与承租人或其亲友、关联企业串通签订虚假的10至20年长期租赁合同，并伪造提前支付全部租金的证据，如手机或银行交易记录等，以对抗银行处置。二是租赁合同签署日期、租赁开始日期均填写为抵押设立日期之前，以制造“抵押不破租赁”的假象。

　　2.故意隐匿租金收入信息。出租方与承租方暗地协商，由承租方通过现金、微信、他行账户等方式支付租金，或由承租方谎称已将租金一次性支付给出租方，银行难以控制这部分现金流。

　　三、审计管理建议

　　出租押品风险，主要为操作风险和法律风险。从审计角度看，建议通过“四举措”加强贷前调查、规范贷后检查，提升出租押品风控水平。

　　举措一：强化贷前调查。信贷人员必须实地调查押品现场。一是查看是否存在出租迹象，如商铺招牌、室内人员、生产设备、居住痕迹等，核查押品自用还是出租的真实性。二是对出租类押品，调查人员需收集相关租赁资料并验证租赁文件。查看租赁合同原件，对租赁合同中租赁双方是否为出租人和承租人、租赁房屋名称是否为出租物、租赁日期及租赁期限的合理性、合同解除方式、签约日期、是否为双方签字等要素进行核实，以确认合同有效。三是要求抵押人提供过去半年至一年的租金收取银行流水记录，验证租赁的真实性。

　　举措二：签订相关承诺。根据押品实际使用情况，需分类提供相关承诺。对自用类押品要求抵押人提供未出租承诺，对出租类押品要求承租人出具《放弃租赁优先承租权承诺》，明确承租人租赁事实及租约关键条款，内容包括知晓该房产已抵押，承诺银行实现抵押权时无条件腾退，同意将租金支付银行指定账户。重点是相关承诺书的签字必须进行双录。

　　举措三：完善合同内容。在《抵押合同》中增设特别条款内容，从合同层面明确抵押人需履行的义务。如借款人保证已向银行完全披露所有租赁情况，如存在未披露的租赁，构成重大违约。因租赁问题导致银行抵押权无法实现或受损，借款人应承担赔偿责任。约定自贷款发放或发生特定事件（如违约等）起，租金必须支付至银行监管账户，用于抵扣贷款本息。

　　举措四：贷后动态监控。一是贷后检查中必须包括对押品出租状态的复查，确认押品的状态是否正常、承租人是否变更、租赁关系是否正常存续。对借款人擅自变更租约（如延长租期、降低租金）或承租人发生异常等情况，需核实原因，分析对贷款产生的风险并采取追加担保、提前收贷等措施。二是检查租金情况。如已设立监管账户，应监控租金是否按时足额到位；如未设立，应不定期要求借款人提供租金收取凭证。

　　通过现场调查、签订承诺、完善合同、动态监控“四举措”管理，能够有效防范押品出租风险，确保其作为第二还款来源的担保功能有效发挥，保障银行信贷资产安全。

　　（兴化农商银行 华平）