江南时报讯(记者 王琦)近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注。对房地产企业来说，严控负债率，有利于化解企业运营风险。而对住户部门来说，同样需要控制杠杆率。根据第一财经的统计，厦门、杭州、南京、深圳等副省级城市的杠杆率较为靠前，除了南京之外，我省还有苏州、常州进入全国前20位。

全国7城杠杆率超过100%

目前“杠杆率”的统计存在较多口径，其中比较常用的有两种：一是住户贷款余额/GDP，即住户部门杠杆率；另一种是住户贷款余额/住户存款余额，即住户存贷比或居民资金杠杆率。其中在居民资金杠杆率方面，厦门位列第一；在住户部门杠杆率方面，杭州名列榜首。总体上，我国城市居民资金杠杆率呈现南高北低的格局。

在居民资金杠杆率方面，纳入统计的23城中，有7个城市超过了100%，分别是厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州和广州，位居首位的厦门达到161.7%。这几个城市的居民资金杠杆率高，与房价水平较高、居民投资氛围较浓有关。因为居民资金杠杆率过快上涨，不仅会造成对消费的挤压效应，也容易带来相应的金融风险。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，资金杠杆率高主要受房贷影响，房价是影响房贷水平的重要因素，房价高的城市一般居民平均新增贷款的数量也会偏高。但同时也需要关注住户存款和贷款成数两个指标，如果居民整体收入水平较高，住户的存款往往也会高于全国平均水平，而贷款成数尤其是二套房贷的成数高也会明显提升居民资金杠杆率。

省内3城杠杆率进入前20

记者注意到，在全国23个居民资金杠杆率上榜城市中，省内有4个城市上榜，其中有3个进入前20位，分别为南京137.9%，苏州109.2%，常州62.8%，无锡以53.1%位居第21位。

根据统计，南京与杭州的房价位居新一线城市前两名，居民资金杠杆率也是逐年走高。第一财经统计发现，2015年，南京居民资金杠杆率为72.2%，但在南京房价快速上涨的2016年，其贷款余额超过存款余额，当年居民资金杠杆率升至107.2%，此后的2017和2018年分别为124.2%和128.6%，2019年进一步上升至137.9%。

记者从人民银行南京分行营管部了解到，今年以来，南京地区房地产贷款继续保持合理增长。7月末，房地产贷款余额12692亿元，同比增长8%。其中，个人住房贷款余额7970亿元，同比增长11.3%；保障房贷款余额2043亿元。从江苏省内情况看，全省住户贷款7月末为51975.27亿元，相比年初增长约3400亿元，增幅不到10%。从住户中长期消费贷款总额来看，7月末全省余额为38382.94亿元，相比年初增长约2000亿元，增幅在10%以内。由此可以看出，无论是南京或是全省的个人房贷，今年以来都是平稳增长，未出现大的波动。

多个城市开始升级楼市调控

相关人士指出，房价过高、居民资金杠杆率过高容易对消费形成挤出效应，人们的幸福感也会下降。不仅如此，杠杆率过高也容易带来相应的金融风险。要让资金杠杆率保持在合理的水平，关键在于保持房地产市场平稳健康发展。

今年7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等11个省市先后出台楼市调控收紧政策。与此同时，两个月内16城接受了中央的“窗口指导”。

9月12日，三线城市常州也开始执行新的房地产调控新政。诸如，涉及限贷政策的“已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%”，调控强度丝毫不逊色于沈阳二套首付比为50%。这背后与常州房价持续上涨有直接关系。综合克而瑞等外部数据，常州房价今年除2月受疫情影响回落了一点，自3月开始，新房就一路上行至2万元/平方米，涨幅近20%。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，从全国70大城市房价数据看，8月新建住宅有59个城市房价上涨，这与2019年三季度最高点持平；二手房70城市房价数据中，上涨城市47个，与2019年7月持平。

相关人士称，只要当前省内城市执行限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的大态势不会改变。另外，随着“金九银十”的楼市旺季到来，房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，也能保持房价的整体平稳。