昨晚，南京限售放开的消息已经广为流传，主要内容为限售期的时间认定发生改变，从原来的产证时间提前到合同备案时间，并且该政策从今天（5月10日）开始执行。

　　那么今天限售政策是否开始执行了呢？对此江南时报记者第一时间连线华侨路房产交易中心进行求证。

南京新房限售放开已正式执行

　　根据华侨路房产交易中心工作人员表示，目前新房限售放开政策已经开始执行，具体执行内容与昨晚所流传的一致，限售期的认定时间从原先的产证时间变成了合同备案时间。

　　值得注意的是，此次现房限售放开政策追溯过往，也就是说在2017年5月13日之后，一直到今天为止，合同备案满三年的房屋，也可以正常上市交易，无需等到产证满3年。

　　此外，人才房也同步放开限售，认定也从产证时间变为合同备案时间，但年限依旧为5年。

　　在今年1月，南京出台高层次人才购房细则，家庭限购一套且5年内不得转让，当时的5年认定标准是以产证时间为准，而此次限售放开，人才房时间的认定只要合同备案满5年，同样可以上市交易。

　　不过二手房不在此次限售放开之列，二手房仍旧以登记受理时间，也就是产证时间满3年为准。

更多次新房或将涌入市场

　　限售政策的放开，一定程度上对买房产生刺激作用，期房基本拿到房，办完产证，就可以进行上市交易，流通性大大增加。

　　但是另一方面，南京目前本身新房库存积压，未售套数已处于历史高位，二手房市场可售套数已超13万套，再加上限售放开解套出来的次新房，南京可售房源数量将达“天量”，且对新房市场并不友好。

　　试想若是同区域次新房价格比在售新房低，还是实打实可见的新房，买到就能入住，这样的吸引力和竞争力在当前的南京房地产市场是碾压性的。

　　但是限售放开了，真的就会有诸多次新房一瞬间涌入市场吗？仔细想想也未必，毕竟房屋交易税费还是客观存在的一道门槛。

税费仍是一大门槛

　　目前南京二手房买卖的交易税费构成如下。

　　契税+增值税及附加税+个人所得税

　　·契税：首套及二套90㎡及以下1%，首套90㎡及以上1.5%，二套90㎡及以上2%，三套及以上3%。

　　·增值税及附加税：税率约5.3%

　　·个人所得税：税率1%

　　一般而言，在二手房买卖中，税费都是买家、卖家各付，当然也有其中一方全部承担的情况，这里我们只讨论各付。

　　对于买家，承担契税；对于卖家，承担增值税和个人所得税。

　　南京现行交易的规则是，契税发票或产证满2年免征增值税，满5年且是家庭唯一住房再免个人所得税。

　　也就是说，满5唯一的房子对于卖家而言，基本不需要交税费。

　　为什么说限售放开也未必会有大量次新房涌入市场呢？因为二手房的交易还是与产证时间有强关联。

　　即便合同备案时间满3年，且交房就拿证，符合限售放开后的上市条件，但如果产证不满2年，那么对于卖家而言，二手房交易税费一项都不能减免，也就是要缴纳增值税5.3%+个税1%=6.3%。

　　举个例子，以南京一套300万总价的房屋计算：

　　产证未满2年需要缴纳300×6.3%=18.9万的税费；

　　产证已满2年需要缴纳300×1%=3万的税费。

　　其中的差额将近16万元。

　　更别提限售期间那些热门区域动辄五六百万甚至上千万的房子，不满2年缴纳的税费将会更多。

　　以现在的房价，加上贷款利息，再加上税费，除非是着急用钱，否则正常卖家也不会冒着赔上一笔的风险去着急卖房。

　　除非，税费政策后续出新的调整，或者买家帮你把税全包了……

　　姜郝