刚刚过去的五一假期，市场上发生的事情颇多，不论是行情上销售的数据，还是政策颁布的密集程度，都可以看出救市的心切以及取得了一定程度的效果。

不过南京的新政的仍旧没有正式发布，此前的限购限贷放松也仅是可操作，没有正式官宣。不过假期里也有宁十条的内容在网上广泛传播，涵盖了已经可执行的限购限贷放松的内容，具体何时落实，能落实多少，一切都还要等待官方的发布，可能就在今晚，可能就在本周……

而目前南京及环宁的市场面，还是值得好好捋一捋。

先来说假期的数据。

根据相关统计，截至5月4日17：00，今年五一假期（4.30-5.4）南京楼市共认购商品住宅1190套，成交346套，同比去年五一假期（认购600套，成交656套），认购量上涨98%，成交量下降47%。

可以看出，相较去年今年五一小长假的认购量直接翻番，调控政策的放松，加上信贷利率的下行，确实给市场带来了些许暖意。

同时不少房企也都在朋友圈发布飞机稿，官宣五一项目的到访热度。

江核晴翠府发布喜报：假期总成交金额超1.8亿元；保利阅云台发出喜报：五一热销破2亿 ；江宁滨江中北·三盛汝悦铭著喜报显示：五一期间认购2000 万，来访人数500 组 ；燕子矶新城都会紫京：小长假日均到访超过200组；五桥板块江山大境，假期平均每日到访近200组……

事实上，南京的这一轮行情的抬头，主要得益于4月限购与限贷政策放松的组合拳，先让一部分人群得到新房票，再加上贷款政策的松口，只要贷款结清就算首套利率，对购房者资金要求大大降低，催生出一批新的购房需求。

就目前市场表现出来的态势而言，相较三月四月行情的黯淡，五月翻红大有希望，更何况5月假期前的中共中央政治局会议已经透露出很明确的信号，支持各地实际出发完善房地产政策！

在4月29日的中共中央政治局会议上，与房地产相关内容强调：要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

用大白话来说，就是在房住不炒的大前提下，各地可以自己制定调控政策，该放松的放松，该调整的调整，救市迫在眉睫。

而此后无锡率先响应，4月30日，无锡住建局官宣“开展‘红五月’房地产开发项目消费促销活动”；随后5月1日，无锡再出新政明确市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

尽管此前有不少房地产中介机构就此消息进行了“放风”，但当这条消息正式由官方发布后，还是在无锡当地引起了不小的轰动。本次无锡的新政在一定程度上有利于降低二手房的交易成本，对“卖旧买新”提供了支持，有利于改善性需求的释放。

据当地中介工作人员表示，从政策发布的次日看房的人和 ‘挂’房子的人都明显增多，看得出来，买卖双方对新政都很关注。

5月2日，江苏省连云港市放宽楼市调控，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。

5月4日，句容发布新政，全面执行镇江429政策：1、3年内在句容购买首套商品住宅（包括二手房），政府补贴80%契税；2、名下一套房且贷款已结清，再次购房贷款执行首套房贷款政策；3、已结清首次公积金贷款的家庭，二次申请首付比例40%。

据不完全统计，截至目前4、5月份全国39个省市出台近50次放松政策，其中有12城放松限购，兰州、淮北、宜昌等6城放松限贷，19城放松公积金贷款，6 城实行购房补贴。

但不得不说的是，虽然很多城市新政都已经出台，但南京的松绑政策截至目前仍旧没有官宣，虽然限购部分放松，但官方仍旧没有明确具体的范围，导致南京的购房者像是在开盲盒，盲人摸象般摸索出了大致的限购放松的区域。

但就在假期里，网上开始流传出宁十条的消息，涉及到的政策细则，部分内容和现在已经执行的一样，至于最终版本也很让人期待。

网传的宁十条内容包括：

一、扩大人才范围，能在我的南京线上开人才购房证明；

二、二套首付下降，预计4-5成之间；

三、二套公积金额度提到50万，家庭100万

四、落实保函政策，释放监管资金用于企业拿地

五、二孩家庭，在限购区增加1个购房资格

六、限售调整为备案时间起3年，增值税免征年限调整为合同备案时间

七、部分区域契税最低降至0.5%

八、高品质项目放开限价，改善、低密度产品自主定价权

九、南京对长三角城市群26个城市社保通认，外地户籍满6个月可落户，开购房证明

十、首套房贷利率下调，最低降至5%

先不谈宁十条的内容真假，不如来看一看这些十条内容的可行性。

1、扩大人才范围。这一点其实在南京溧水已经开始实行，溧水务工的外地人，满足大专及以上学历（含非全日制），且缴纳社保或个税，可享受人才购房资格，购买2套及以上住宅，并且自2022年4月7日起，人才在溧水买房，不占用在南京主城区域的购房名额。

溧水的这个人才认定可以说是非常宽松，外地、大专起步、非全日制也算、只要缴社保，就能获取人才的资格，基本上只要花点心思都能成为人才，人才有优先选房的优势，光这一点就非常吸引人。但不得不说，溧水的市场也有限，即便放开置业客群仍旧还是以当地人为主。

而南京人才范围的扩大，还是要看具体的标准是什么了，但可以肯定的是不可能像溧水这样宽松，溧水的人才认定已经趋近于无门槛了，南京如果按照这么宽松的标准，大概率会出现人才扎推的现象，而“人均人才”基本等于没有人才，优先选房的优势也不复存在，所以这一点南京可能会放松，但具体尺度的拿捏，还是要看最终的标准认定。

2、二套首付下降，预计4-5成之间。目前南京限贷政策是，如果名下房贷结清，二套首付5成，未结清，二套首付8成，现有的政策对二套房的首付要求非常高，对真改善家庭有不小的掣肘。

而目前南京传的限贷放松，是首套房结清，二套房的贷款利率可以按照首套来，目前有部分银行已经这么执行，但首付比例仍旧是参照现有的。所以放松是放松了，但也没有完全放松，毕竟相较利率，首付才是真正的大头。

而二套房的首付下降，预计4-5成之间可能也会分首套贷款结没结清的情况，比如结清了可以三成，未结清可以4-5成，总体成本比原来下降一个档次，才算是真正意义上的放松。

3、二套公积金额度提到50万，家庭100万。目前南京现有二套公积金贷款政策是个人30万，家庭60万，如果二套公积金政策也有调整，那么对于购房者来说也能省下不少的利息，毕竟相较商贷，二套公积金贷款利率上调1.1倍也远低于商贷利率。

同时目前除南京、苏州外，江苏多个城市也调整了公积金贷款政策，如泰州市姜堰区双职工住房公积金贷款最高额度上调至50万元；盐城公积金贷款家庭最高限额上调至60万元，贷款还完可再次申请。

4、落实保函政策，释放监管资金用于企业拿地。这一点主要是针对房企拿地，简单来说就是让信用更值钱。信誉优质的房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

这样房企有更多的资金去拿地，获得优质地块，打造高品质的住宅，与第8条形成互动，成为一个良性循环。但是另一方面，一些信誉评级出现的问题的房企可能并不那么幸运，无法获得银行担保再加上本身资金紧张，很可能陷入到一个死循环中。

5、二孩家庭，在限购区增加1个购房资格。这一点对二孩以上家庭的购房权益保障，对人口增长也有一定正向作用。此前无锡也有类似的政策，在限购与公积金两个方面进行了调整，南京这般也一样，增加购房资格与二套公积金额度家庭提高到100万也是组合拳，一定程度上也有积极意义。

6、限售调整为备案时间起3年，增值税免征年限调整为合同备案时间。目前南京不论新房、二手房，限售时间认定都是从取得产权证的日期算第一天，也就是说你拿了房，但没有第一时间办产权证，那么这一段时间就是白白浪费。

举个例子，某人2022年5月5日购买了期房，2022年5月20日成功备案，2023年6月30日交付，预计2023年9月30日才能取得不动产证。

若是按照现有的限售政策，按照取得产证日期算第一天，则要到2026年9月30日后才能上市交易，若按合同备案时间来算，则2025年5月20日之后便可交易，缩短了将近1年半的时间，大大减少了房屋无法在二手市场流转的时间。

不过人才房是个例外，人才房限售5年，至于此次限售调整是普通房和人才房统一政策还是会有不同细则，还是要等具体内文发布。

7、部分区域契税最低降至0.5%。同样降低购房成本，大概率会是≤90㎡的唯一住房会降至0.5%，也就是补贴50%，相较于镇江补贴80%的力度，并不算很大。

目前南京的契税见下表。

8、高品质项目放开限价，改善、低密度产品自主定价权。这一点鼓励南京开发商打造更好的产品，目前事实证明，好的房子、高品质的住宅，即便是高价、高首付，依旧是不缺购房者买单，拉开差距的同时，也给足开发商利润空间，去打造不辜负好地段的品质住宅，整体提升南京房子的质量。

9、南京对长三角城市群26个城市社保通认，外地户籍满6个月可落户，开购房证明。这个已经执行。

十、首套房贷利率下调，最低降至5%。目前部分银行已经在执行，甚至优质客户可以拉齐至LPR报价。根据不完全统计，工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、平安银行首套房房贷利率，下调幅度约20-35BP，同时根据政策，利率还有进一步下降空间。总体来看，信贷环境较年初，已经明显宽松。

目前，环宁政策接二连三，南京具体何时会有官宣动作，我们只能静观其变，但当下这段时间，确实是近年来不错的买房窗口期。

记者：姜郝