江南时报讯 在南京城东、紫金山东麓，一场关于空间效率的“立体革命”正悄然发生。栖霞区马群街道以低效用地再开发为支点，撬动老牌科技园区的“立体生长”——向上延伸产业高度、向下挖掘土地价值、向新拓展发展维度，让沉淀多年的空间资源在产城融合中奏响“发展曲”。

　　近年来，马群街道多措并举、科学有序推动马群科技园区低效用地“二次开发”，以控详修改重塑园区骨骼，用土地盘整疏通产业血脉，借马群和金马路TOD枢纽优势激活发展密码。随着一批企业总部、科技型企业、研发中心陆续落户，马群街道持续推进“十园千企”计划，鼓励重点企业扩内核、拓外延，切实推动区域经济高质量发展。在这场改革攻坚战中，老牌科技园区不仅完成了空间重构的物理反应，更催化出产城共生的“化学反应”，闯出一条存量开发与增量崛起同频共振的新赛道。

　　盘清家底挖潜力，扩容升级蓄动能

　　在栖霞区天马路7号，紫金智谷总部园的玻璃幕墙折射着创新光芒，人工智能企业的算法集群彰显着科技活力。然而五年前，这里还是一块闲置土地。面对拿地企业长期“晒太阳”的困境，马群街道创新采取政企协商清退机制，将土地性质调整为科研用地，引进紫金智谷产业园项目，并于2020年开工建设，2022年底竣工投用。如今，园区已入驻企业约80家，其中规上企业近十家。

　　这种“向存量要空间”的实践，在马群科技园得到了生动演绎。作为南京首批乡镇工业园区，这个占地约1.78平方公里的老牌园区曾面临典型的发展阵痛：因身处南京“东大门”，园区全面链接宁镇扬，交通及产业区位优越。经过多年发展，工业园已逐渐转型成科技园，而其土地平均容积率相对较低，难以承载智能制造、工业互联网等新业态的迭代需求，产业用地不足成为束缚区域发展的一道“紧箍”。

　　小而散的老牌科技园，应如何容纳新产业？面对“一地难求”的困境，马群街道将破题之“笔”点在了“顶层设计”上。从长远出发，向“土地存量”要“发展增量”，向“低效用地”要“发展质量”，推动园区土地焕新、二次开发，撬动土地资源的集约利用，实现政府有为、市场有效、企业有利。

　　“要想改革有成效，就必须精准把脉、对症下药。因此在详细盘清‘家底’后，街道启动了园区新一轮产业发展规划、控制性详细规划和规划环评的研究，通过实地调研、全面排查、多方会谈、沟通协调，拟融合发展高端制造业和现代服务业。”马群街道相关负责人介绍，秉持“项目为王”的理念，街道争分夺秒、只争朝夕，采取个性化服务方案，为企业用地“把脉问诊”，疏通产业发展堵点，破除制造业落地限制，推动园区部分低效用地土地用途的调整“增容提效”，为工业经济发展创造条件，夯实工业经济“压舱石”。

　　位于仙林大道16号的中石化南京工程有限公司，就是马群科技园盘活低效土地后引进的首个总部和研发中心项目，2021年5月正式入驻办公。这一标杆项目的落地不仅为园区注入新动能，更直观展现了土地集约利用带来的倍增效益。值得一提的是，在园区控制性详细规划调整工作中，园区土地容积率由原先0.8左右提高到1.5-2.8，按计容建筑面积算，可以“再造一个马群科技园”。后续，街道将对工业用地和科研用地进行更科学的统筹，推进制造业和服务业融合发展。

　　腾笼换鸟提效能，产业焕新添活力

　　阳光下，金马路10号盛恒达科创产业园项目现场，工人们正专注进行收尾作业，有人对外幕墙进行着最后的装饰，有人推着装满沙子的小车穿梭于楼宇之间。目前，项目主体结构已顺利完工，外部装修也已全部结束，预计今年上半年具备竣工条件。

　　实际上，该项目所在地的“前任主人”，是一家石材生产加工企业，主营石材加工和销售，产能相对较为落后，且对区域环境产生了不小影响。为化解区域矛盾、推动园区转型升级，在经过多方协调与沟通后，马群街道于2017年将该企业清退，并开始引进新的优质项目，该地块也正是马群科技园清退存量落后产能后公开招拍挂的第一幅产业用地。项目由上市企业广东盛路通信科技股份有限公司和国家级专精特新“小巨人”企业南京恒电电子有限公司共同投资建设，建成后将打造成为集专用微波研发、智能制造、试验、孵化平台为一体的“有特色、高增长、聚专业、强辐射”的通信电子产业园，年产值预计可达10亿元，将为栖霞区经济发展注入新动力。

　　向南百米开外，位于金马路6号的金马智汇科技园，同样也是腾笼换鸟的典型案例。该园是由南京威克曼激光科技有限公司自主转型，拆除自有厂房后建设的科技创新载体，一期项目于2020年竣工投用，已入驻40余家优质企业。目前，二期项目也已基本完工。

　　而在这两个园区之外，马群街道的探索并未止步。为进一步提高土地利用效率，释放规模效应，马群街道以政策扶持撬动产业升级，在“一退一进”之间，于存量空间中“变”出了高质量发展的新天地。面对辖区内闲置低效用地的复杂情况，街道创新推行“解剖式”治理——根据地块区位特点、企业转型诉求和产业规划方向，量身定制“一地一招”“一企一策”的盘活方案。通过政策扶持的“组合拳”精准发力，招商引资的“强磁场”定向吸附，叠加土地置换、产业升级的“催化剂”效应，原本沉寂的土地正迸发出新的生机。

　　其间，马群街道始终坚持以高效服务为导向，“一包到底”，着力推动项目在取得用地后尽快启动建设，高效推进批、供、用等环节，缩短办理时限。支持企业选择适宜的用地方式，有效节省企业前期用地时间、降低经济成本支出，激发企业后续发展动力。

　　要素筑基强配套，“化茧成蝶”启新程

　　产业发展需要空间保障、载体支撑。马群街道通过系统性基础设施升级，为产业转型注入强劲动能：一方面实施园区电力增容工程破解企业用电瓶颈，另一方面启动路网优化工程——青一路已建成通车，神马路、天马路升级改造后续也即将展开，此外，紫金山东站改扩建已提上日程，科学通畅的交通网络正为地块再开发铺设发展快车道。在服务配套持续完善的基础上，街道聚焦盘活低效用地，通过空间重构推动产业升级，构建全要素保障体系，进而持续增创效益。

　　马群街道重点企业江苏凯米膜科技股份有限公司正是要素保障先行的典型案例。当这家国家级专精特新“小巨人”企业因产能扩张急需新厂房时，街道服务专班迅即启动“护航模式”，工作人员化身“产业侦探”，精准锁定距离企业最近的闲置地块，通过盘活土地资源，为企业量身定制“成长空间解决方案”。如今，在这片焕新的土地上，智能化厂房正“拔节生长”，传统制造企业如同“老树发新芽”，在创新沃土中迸发二次生长曲线。

　　要素保障的强支撑，正在重塑马群科技园的发展基因。在精准施策推动下，马群科技园低效用地“盘”出了规模化、“转”出了生产力、激“活”了大产业。目前，已有15幅地块（约557亩）实现工业转科研功能置换，4幅地块（约360亩）实现工业用地容积率提升。此外，近十幅地块已被列入新一年度低效用地再开发计划。

　　通过“腾笼换鸟”与“筑巢引凤”双轮驱动，如今，马群科技园“化茧成蝶”，已形成四大产业集群：互联网和电子信息产业、医药健康产业、环保科技产业与现代交通产业。园区还先后被认定为省级物联网产业基地、南京市现代服务业集聚区、省级科技产业园、苏南国家自主创新示范优秀园区。（马峮）