我国从1998年对福利分房踩下了刹车键，与此同时，拉开了商品房建设的序幕，到2023年的当下，已有25个年头。这是中国经济高歌猛进的25年，是中国基建迅速崛起的25年，是中国城市建设日新月异的25年。在这25年中，我国银行业和百姓的存贷结构也发生了翻天覆地的变化。过去银行的存款来源大多来自企业和百姓，到银行贷款的大多是企业，百姓的存贷比，几乎是100比0。而如今，大部分在百姓，特别是城市居民还有走出农村的有房一族，大都消耗了几代人的存款，进而变成了背负房贷的房奴。同时，随着房价的逐步推高，房地产行业的野蛮生长，以及资本的贪婪，住房整体上的供求关系已发生了根本变化，严重的供过于求的局面出现了，推高的房价难以为继，从而集聚成了悬在银行业之上挥之不去的阴云，也成了埋入房地产行业之下难以排解的巨雷。那么，该如何解决当下住房供过于求的问题呢？以防范和化解房地产市场对银行业以及国民经济相关行业的潜在冲击呢？有专家提出放开限购政策，还有专家提出放开限贷政策，还有专家提出降低房贷利率政策，甚至还有专家提出在开放二胎的基础上推出开放三胎政策，等等。总之，都是在想方设法在增加购房需求、降低购房成本或持房成本上做文章。笔者最近也在思考这一问题，基于住房供过于求的前提下，就从改善供求关系的角度谈一点自己粗浅的看法。

　　一、解决住房供过于求，先要搞清“去库存”的真正内涵

　　笔者在骏亿企业管理咨询有限公司投资人发表的一篇文章中看到，“根据第七次人口普查数据显示，2021年全国家庭居住住房总面积为517.2亿平方米，全国家庭拥有住房套数达到14.9亿间，人均住房拥有套数约1.05套。据央行公布的一组数据显示，我国个人贷款总额达到了38万亿元，住房普及率已经达高达96%，持有两套房的家庭占比41.5%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，而现有中国4.94亿个家庭，简单计算可知，拥有二套房以上的家庭达到了2.05亿户，而拥有三套房以上的家庭达到了0.5亿户。”文中数据笔者未做考证，但从目前媒体上谈到的我国房地产形势来看，基本上也是如此。我国住房整体上供过于求，已是不争的事实。另外，大大小小的房地产公司在建未售的住房面积，可能还没统计进去，若将此再计算进去，供求失衡的情况或将更加严重。在此笔者特别要提醒大家的是，“去库存不光是要去除工厂的成品库存即一手房，还要去除工厂的在建库存即半成品住房，同时还要去除尚没有销路的计划用于建造住房的生产要素包括已在房地产行业和未达房地产行业的上下游关联产业的成品或半成品及其企业，尤其不要忽视的是要重视去除居民手中闲置的二手房库存，因为这也是社会总财富的一个重要组成部分”。

　　二、房价调控措施能解决当下住房供过于求问题吗

　　从价值规律的角度，既然住房供过于求，房价就会自动回落，或者采取强制降价措施来激发潜在的消费需求，从而实现供求平衡。然而，若价格出现持续的大幅下跌，特别是出现房价断崖式大跌的话，房屋资产缩水到一定程度，房贷人员很有可能选择断供，放弃用贷款购买的住房。而银行在处置该类房产时将出现亏损，一旦在出现断供潮的情况下，银行将会出现严重的系统性金融风险，将会对国民经济造成不可估量的负面冲击。所以，目前银行甚至整个国民经济都被绑架到了房地产行业的战车上，骑虎难下。为此，各级政府都在自觉、不自觉地采取房价维稳的政策和措施，再加上老百姓对住房买涨不买跌的心态，更加抑制或推迟了潜在购房者的消费需求，从而进一步加剧了供过于求的局面。房产是一种特殊商品，它既是消费必需品，同时又是用于投资的价值载体，最关键的它还是一种贵重商品。目前住房涨价是不可能的了（房子只涨不跌的神话已经破灭），稳价又创造不了新的消费，跌价又推迟了消费，看来价值规律在当前房地产市场似乎是失效了，解决住房供过于求的问题只能另谋他路。

　　三、三胎政策能解决当下住房供过于求的问题吗

　　我国从1971年开始推行计划生育政策，1978年计划生育成为我国的一项基本国策，此后逐步强化实施，并在1982年写入宪法。我国共进行了七次全国人口普查，人口总数分别是1953年的5.82亿，1964年的6.95亿，1982年的10.08亿，1990年的11.34亿，2000年的12.65亿，2010年的13.39亿，2020年的14.12亿。1953年到1982年的29年间，我国人口增长了4.26亿；1982年到2020年的38年间，增加了4.04亿，这还是执行了一胎政策的结果，若不实行计划生育政策，目前我国的人口数量真是不可想象。当我国急速进入老龄化时代，特别是当我国的房地产供过于求的时候。有些专家基于我国出生人口从1963年的最高时的2934万降到2022年的956万，再也坐不住了。在我国2016年1月1日实施二胎开放政策、2021年5月31日实施了有条件的三孩政策的基础上，提出全面开放三胎政策。问题是要知道，当年我国为什么要实行计划生育政策？一胎的计划生育政策执行的难度有多大？而今，我国为什么要开放生育政策？开放的尺度应该放多大？开放的速度应该放多快？都需要认真加以考虑。我们姑且不谈当下能否全面开放三胎政策，且看一下当代人的生育理念是什么？年轻人学习、工作、生活压力都非常大，样样都卷，且卷的十分厉害，同时讨论了多年的延迟退休政策，也让人有所顾虑。年轻人或不想这么早结婚，有的想结婚苦于物质条件不够而找不到结婚对象，没法结婚，或为了积累物质条件而不得不推迟结婚时间，或结婚后有的不要孩子，成为丁克一族，或有的虽要小孩，但也不急于要。同时育儿成本，也让人望而却步。最关键的是，人们的育儿理念已经发生了根本变化。随着我国城市化进程的逐步到位，通过多生小孩来增加家庭劳动力的驱动力在下降，还有就是随着社会保障制度的完善和人口流动的加速，养儿防老的理念已经发生了根本的改变，所以该生的生、不该生的还是不生。二胎政策实施的效果都不理想，三胎政策又从何谈起呢？所以企图通过三胎政策来增加对房产需求的想法没有达到预期。

　　四、“房住不炒”能解决当下住房供过于求的问题吗

　　在2016年底，中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，“房住不炒”也在2017年10月被写进中共十九大报告中。过去几年中，尽管房地产行业经历了起伏，中央支持各地因城施策，优化楼市调控政策，“房住不炒”理念已经深入人心，成为社会共识。购房者置业更加理性，住房的居住性不断加强。中央定调的“房住不炒”肯定是利国利民、高瞻远瞩的英明决策，但问题同时也来了，高企的住房库存如何化解？虽说各地也出台了诸多楼市调控政策，但据笔者观察，这些政策并没有真正从消费者的角度去考虑，而大多是从地方政府自身利益，或是从房地产开发商的角度出发，出台的短视举措，是为解决地方政府和开发商的困境，而不是从全国通盘考虑，真正解决消费者的购买需求问题。所以这些措施可能会在某地或某时发挥一点作用，但从全国去库存的任务而言，毫无贡献，甚至还会进一步推高全国的住房库存积压。例如个别地区出台的“抢人”措施，或“放开入户限制”措施，无非就是把外地潜在的住房消费者吸引过去，增加当地的住房购买量，这势必减少未出台该政策的其他地区的库存消耗。不仅如此，“抢人”地区的开发商一看到政策出台，住房销量稍有起色，立马又闻风而动，加大力度，建造更多的新库存。这就好像，我们做过的一道小学题一样，一个水池，一边向池子里注水，一边池子里向外放水，问池子里的水什么时候能注满？因为单位时间里注入池子的水量总是大于从池子里流出的水量，所以才会问池子里的水什么时候会注满。要真正去库存，就应该问：“池子里的水什么时候能见底？”小学生都知道，要想看到池子里的水快速见底，最好的办法是关掉进水龙头，只开出水龙头。或者尽量减少进水量，尽量加大出水量，出水量还要大于进水量才行。然而，我国房地产的形势是，水池下游已是水满为患了，只有一些地势高的地方尚缺水，只有将地势低洼处的水想办法驳到地势高的地方去，地势低的地方才能接收水池里放的水。否则水池下游始终要遭受水涝之患，更不要说还要往水池里注水了。所以，出台相应的配套措施，方能将“房住不炒”真正落实到位，去库存的问题才会迎刃而解。

　　五、当下住房供过于求的问题无解了吗

　　世上没有攻无不克的堡垒，也没有攀登不上的高峰，况且就是解一道小学生的“池水”题，真的有那么难吗？但话又说回来，如果不诚心去解，或掺杂着种种杂念，答非所问的话，这道题还真无解，只能等着水池注满了水，一旦垮塌才能解决，不过其后果是池下一片汪洋。笔者对于房地产去库存有一点粗浅的想法，想借此抛砖引玉，也想给相关部门提供一点参考。

　　第一，就是拧紧游水龙头，不要再制造新的库存。除了卖了楼花，百姓已掏了钱，银行资金也同时到位的开工项目，应按照“保交楼”的要求必须尽早全力以赴建造外，其余哪怕已拿地、已规划，只要没有开工或预售的住房建筑项目一律暂缓，已拿地未规划或未拿地的更应一律暂停建设项目。因为在目前全社会住房整体供过于求的情况下，新建住房要么推高开发商手中的库存，要么成为老百姓手中的空置，简直就是浪费社会资源和财富。各地方政府也不要再为了土地财政去想方设法去卖地了，相反应该将房地产商手中尚未开发的土地有计划地收回来，收地的价格当然要按市场行情办，其中的盈亏应由开发商自负；开发商也要认清形势，这是政府为其解决问题，不要指望在退地上面还想保本甚至还想再赚一笔。

　　第二、就是采用“南水北调”的模式（截然相反的是，这里不是调商品而是调需求），在地区间平衡供求关系。比如局部地区，北、上、广、深等一线城市的住房仍供不应求，而许多二、三线城市的住房供大于求，完全可以将一些大、中型项目从北、上、广、深转移到二、三线城市，或将新增的大、中型项目落地到二、三线城市去，以实现城市人口从北、上、广、深向二、三线城市流动，或新的毕业生及农村劳动力向二、三线城市流动，实现流动人口产生的的购房需求在地域上的转移。一方面防止特大城市的进一步膨胀，另一方面让二、三线城市得到更好的发展，减少城市综合病，提高居民的生活品质，同时既缓解了北、上、广、深的住房供不应求的问题，又减轻了二、三线城市住房供过于求的问题。

　　第三、解决高处缺水的问题。低处水涝和高处缺水的问题可能会同时存在。刚需就是高处缺水的地方，如何妥善解决刚需的住房问题才是我们去库存关键所在。如何解决呢？笔者的想法是应采取系统的梯级解决办法。具体来说，我们要将刚需认真定位，其最关键的诉求是居有定所，有以下三种解决办法：一是，可以通过租赁，从拥有二套房、三套房的房主那里租用房屋，从而减少房屋的空置率；二是，可以从房主那里购买二手房，一方面，二手房价格相对于新房要便宜些，另一方面政府应出台政策，对购买二手房的刚需或消费者的首付比例要相对低些、房贷利率也要相对低些、还款周期可以相对长些；三是，可以一步到位直接购买一手新房，但与改善型购房者的购房优惠政策相比要基本持平，目的在于盘活二手存量房市场，减少社会资源的浪费。这不是对刚需的歧视，因为刚需到财力积累到一定程度也会成为改善型购房者，这是新陈代谢的自然法则。

　　第四、承接蓄水池里的水。购买新房的主体应当是拥有一定经济实力的改善型购房者。当然改善型购房者也不一定都去购买一手新房，也可购买比自己原住房更好一些的二手房。但当其购买一手房时，其首付比例和房贷利率应该比购买二手房更高一些，因为新房相对价格要比二手房高，银行面临的风险也大，要降低银行风险必须作此制度设计。另外再建新房其品质总体上要高于二手房，否则何谈改善，只是同质住房，成了为换房而换新房了。

　　以上是从供给、需求、价格、商品属性、社会背景、百姓心态、国民经济、政策措施等多维度提出的解决当下住房供过于求的思路、办法，也是从宏观层面谈的，未涉及具体细节。文中不妥之处，敬请大家批评指正。

　　（作者工作单位：交通银行镇江支行）