江南时报讯 “真是谢谢王法官，我原以为会在这个案子上耗费很多精力，没想到不用打官司，可以通过调解解决，真是省时省力，太感谢你们了！”近日，昆山法院诉前调解室内，刘女士为负责该案的法官王丹妮送来了一面写有“倾心调解负责任，热心为民好法官”字样的锦旗。

2019年8月，刘女士与二房东签订《商业用房租赁合同》，承租了昆山某商铺用于开设美甲店，双方合同约定商铺建筑面积为86平米，租期4年。刘女士在支付了9万元的半年租金、3万元保证金和一年的物业费后，美甲店顺利开始营业。

在后续经营过程中，刘女士感觉商铺的实用面积偏小，自行测量后发现商铺建筑面积为65平方米，与合同约定的面积误差24.4%，于是认为二房东在订立合同时有故意欺瞒的行为。2020年3月，刘女士搬走了商铺内的所有物品，同时向昆山法院提交了起诉材料，要求与二房东解除租赁合同，并提出返还保证金、赔偿租金、物业费的差额等。

昆山法院诉讼与非诉讼对接中心受理案件后，由法官王丹妮组织双方进行调解，听取双方陈述以及质证意见，固定了基本事实。在了解到双方均无意继续履行合同，但商铺钥匙尚未交接这一情节时，为及时止损，王丹妮耐心向刘女士作了释明工作，因她拒不归还钥匙造成的商铺空置，损失可能将由她来承担。在权衡利弊后，刘女士同意将钥匙交至二房东确定的中介公司，视为双方的交接义务完成。

调解过程中，法官通过实地走访，查明案涉商铺所在整栋房屋共上下三层，因通行和消防需要，原房东将公共楼梯间和公共走道改建在商铺外，避免从商铺内通行至楼上，改建项目都包含在公摊面积里。同时，刘女士通过中介和二房东也实地到现场考察过多次，对于承租商铺的现状已经知晓。

基于上述的基本事实，法官王丹妮向刘女士阐明了诉讼风险：本案涉及测绘、评估来确定实际面积，不仅耗时较长，也会产生较大的诉讼成本，加上刘女士事先多次考察房屋现状，对于租户隐瞒面积的情况举证相对较弱，也存在举证不充分的风险，协商一致是符合双方最大利益的结果。

在对二房东的调解中，王丹妮也提出了自己的建议：商铺不同于一般的住宅，每一天的空置都是收益的流失，不仅没租金收入，原房东的租金、物业费等成本还会继续扩大，长期僵持在诉讼阶段不如提早投入市场及时止损。通过法官的耐心释法明理，二房东表示愿意退还部分款项。

最终，双方达成一致调解协议，确认解除合同，法官王丹妮当场出具了民事调解书，二房东则一次性退还刘女士1.2万元，并当场全部履行完毕。目前，案涉商铺已重新出租，并开始营业。

谢劲松